金秋九月，秋高氣爽。2014年9月21日下午，清華MBA房地產(chǎn)俱樂(lè)部在環(huán)球貿(mào)易中心舉辦“清華地產(chǎn)新生代論壇”活動(dòng)，俱樂(lè)部很榮幸地邀請(qǐng)到了工商銀行首席投行專(zhuān)家段文衛(wèi)先生和盛世神州基金首席執(zhí)行官李萬(wàn)明先生為俱樂(lè)部成員帶來(lái)“房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型與金融創(chuàng)新”和“我國(guó)金融地產(chǎn)之路與發(fā)展展望”的主題演講。
    作為第一個(gè)主講嘉賓，段總首先為來(lái)賓介紹了房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀。從一個(gè)銀行家的視角，段總解釋了當(dāng)下中國(guó)房地產(chǎn)是一個(gè)事關(guān)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)全局，甚至關(guān)系到社會(huì)穩(wěn)定的首要問(wèn)題。而如今我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)再次進(jìn)入調(diào)整階段，且支撐中國(guó)房地產(chǎn)剛需的條件都在逐漸消失。進(jìn)入2014年，房地產(chǎn)行業(yè)景氣下滑，表現(xiàn)在地產(chǎn)投資增速大幅下滑、從一線到三線城市房?jī)r(jià)下滑已成蔓延之勢(shì)、房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售面積下滑、土地購(gòu)置下滑、新開(kāi)工面積同比增加，這些因素的疊加讓中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)長(zhǎng)期的去庫(kù)存時(shí)代。
    在這樣的情況下，對(duì)資本密集型的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，融資渠道和資金成本是企業(yè)盈利甚至生存的關(guān)鍵因素，多元化的融資市場(chǎng)和融資渠道是房地產(chǎn)公司壯大的必有之路。企業(yè)要發(fā)展，按照以往的“買(mǎi)地－建房－銷(xiāo)售”的老路走不通了，那么房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型之路在哪里呢？段總指出，結(jié)合當(dāng)前中國(guó)的產(chǎn)業(yè)政策，有三條出路：
一、大健康產(chǎn)業(yè)。我國(guó)的健康服務(wù)業(yè)剛剛起步,僅占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的5%左右,隨著人口老齡化和城鎮(zhèn)化加速,未來(lái)市場(chǎng)前景廣闊。國(guó)務(wù)院對(duì)于大健康產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入的放寬,對(duì)相關(guān)支撐產(chǎn)業(yè)的培育,將推動(dòng)健康服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展,國(guó)內(nèi)大健康產(chǎn)業(yè)也將迎來(lái)高速發(fā)展期。靠“大健康產(chǎn)業(yè)”帶動(dòng)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售,不再是賣(mài)地產(chǎn),而是賣(mài)健康服務(wù)。 此外，“大健康產(chǎn)業(yè)”的意識(shí)需要貫穿于企業(yè)整體運(yùn)營(yíng)的每一個(gè)環(huán)節(jié),從拿地到開(kāi)發(fā),從項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)到社區(qū)服務(wù),從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)到生活方式,在每一處細(xì)節(jié)都落實(shí)好這一核心文化,才能為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)住宅的同時(shí)也為業(yè)主提供優(yōu)良的健康管理服務(wù)。
二、新型城鎮(zhèn)化。《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014—2020 年)》明確指出,未來(lái)的城鎮(zhèn)化不是簡(jiǎn)單的城市人口比例增加和面積擴(kuò)張,而是要“以人為核心”在宜居環(huán)境、社會(huì)保障、生活方式、產(chǎn)業(yè)支撐等方面實(shí)現(xiàn)由“鄉(xiāng)”到 “城”的轉(zhuǎn)變,最終打造綠色智慧城市。新型城鎮(zhèn)化并非城市化,不能以城市化的模式來(lái)發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn),應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)氐奶厣Y源發(fā)展新型產(chǎn)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)、環(huán)保宜居、旅游牽引、商貿(mào)物流等能持續(xù)盈利,能形成產(chǎn)業(yè)化,能將農(nóng)民轉(zhuǎn)化為產(chǎn)業(yè)工人,帶動(dòng)就業(yè)和致富的項(xiàng)目。要樹(shù)立“以產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)帶動(dòng)城鎮(zhèn)化”的理念,以產(chǎn)業(yè)發(fā)展吸引農(nóng)村人口轉(zhuǎn)向城鎮(zhèn), 加大金融創(chuàng)新提升產(chǎn)業(yè)價(jià)值 ,以產(chǎn)業(yè)資本撬動(dòng)城鎮(zhèn)化建設(shè)的資金需求。
三、文化旅游。《十二五時(shí)期文化改革發(fā)展規(guī)劃》和《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見(jiàn)》將促進(jìn)我國(guó)旅游業(yè)的快速發(fā)展，文化旅游產(chǎn)業(yè)鏈條不斷的完善,由其帶動(dòng)的地產(chǎn)興起正是產(chǎn)業(yè)鏈逐步完善的表現(xiàn)。此類(lèi)帶動(dòng)的地產(chǎn)也給與了文化產(chǎn)業(yè)一個(gè)全新的載體和平臺(tái)，文化旅游地產(chǎn)要根據(jù)本身的資源情況,結(jié)合城市的現(xiàn)狀及特點(diǎn),深度挖掘當(dāng)?shù)氐臍v史、人文、宗教信仰等文化主題,設(shè)計(jì)制作出有特色的旅游體驗(yàn)、商業(yè)業(yè)態(tài)、其他配套產(chǎn)業(yè)等各類(lèi)項(xiàng)目規(guī)劃,以經(jīng)營(yíng)文化、旅游為主, 帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。
    接下來(lái)，段總為大家介紹了工商銀行投行部的項(xiàng)目合作與產(chǎn)品創(chuàng)新體系，并以他參與昆明旅游文化發(fā)展為例闡述了地產(chǎn)公司的旅游文化轉(zhuǎn)型之路。
    當(dāng)大家還在沉浸著地產(chǎn)轉(zhuǎn)型之路，盛世神州的李總給我們帶來(lái)了“金融地產(chǎn)之路及發(fā)展展望”。在行業(yè)展望方面，由于房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)的作用近期無(wú)可替代，新型城鎮(zhèn)化、年輕人成家、中年人改善性住房具有真實(shí)需求，加上新一屆政府更加合理的調(diào)控政策，李總認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的大趨勢(shì)是平穩(wěn)的。不過(guò)，在平穩(wěn)的大趨勢(shì)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在進(jìn)行分化與調(diào)整，由于市場(chǎng)容量的有限性，全國(guó)城市分化初現(xiàn)端倪，從今年一季度的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上看，東、中、西三個(gè)區(qū)域中，中部地區(qū)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售增長(zhǎng)速度過(guò)快，東部地區(qū)下降最快，東部地區(qū)是大中城市占多數(shù)，中部地區(qū)則是二三線城市和三四線城市占多數(shù)，卻依然保持最高的增長(zhǎng)率，因此看不出二三線城市會(huì)出現(xiàn)急劇下滑和惡化的情況。此外，房地產(chǎn)企業(yè)也在經(jīng)歷大小分化與金融轉(zhuǎn)型。
    緊接著，李總介紹了房地產(chǎn)投資基金的迅猛發(fā)展的現(xiàn)狀，即私募房地產(chǎn)投資基金成功新募及推出數(shù)量均創(chuàng)歷史新高、“大資管時(shí)代”帶來(lái)的“房地產(chǎn)基金年”、房地產(chǎn)切自覺(jué)的金融化與基金化等。這種發(fā)展趨勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)基金的機(jī)遇與挑戰(zhàn)又是什么呢？機(jī)遇體現(xiàn)在：房地產(chǎn)基金經(jīng)了四年的發(fā)展逐漸被投資人認(rèn)可、房企分化與市場(chǎng)分化帶來(lái)的機(jī)會(huì)、“大資管時(shí)代”的機(jī)會(huì)。挑戰(zhàn)則是安全性和收益性不匹配的調(diào)整、金融結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)化的挑戰(zhàn)、股權(quán)還是債權(quán)融資的挑戰(zhàn)、投資風(fēng)險(xiǎn)累積的挑戰(zhàn)等 。
    然后，李總又介紹了盛世神州基金的發(fā)展歷史、發(fā)展現(xiàn)狀、投資特點(diǎn)、投資區(qū)域、決策機(jī)構(gòu)、投資策略與原則、主動(dòng)管理以及基金的三大優(yōu)勢(shì)，即為開(kāi)發(fā)商提供一攬子的金融解決方案、為開(kāi)發(fā)商全程運(yùn)營(yíng)管理提供專(zhuān)業(yè)支持、初試合伙人的實(shí)力背景為開(kāi)發(fā)商的品牌價(jià)值提升創(chuàng)造動(dòng)力。
最后，李總為大家介紹了盛世神州基金投資選擇項(xiàng)目堅(jiān)持的五好原則：即好區(qū)位、好項(xiàng)目、好公司、好團(tuán)隊(duì)、好收益。在熱烈的掌聲中，李總結(jié)束了他精彩的分享。

清華MBA房地產(chǎn)俱樂(lè)部主席屈相如（2013F1 左一）與嘉賓合影留念

   
俱樂(lè)部成員與嘉賓合影留念

    在活動(dòng)最后的互動(dòng)環(huán)節(jié)，同學(xué)們圍繞著商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、基金管理、團(tuán)隊(duì)建設(shè)等問(wèn)題與段總、李總進(jìn)行了互動(dòng)與答疑，圍繞著各式各樣的問(wèn)題活動(dòng)進(jìn)入了酒會(huì)環(huán)節(jié)。嘉賓和同學(xué)們?cè)谙硎苊谰泼朗车倪^(guò)程中繼續(xù)進(jìn)一步交流與互動(dòng)，一股清華地產(chǎn)新生代的力量也正在茁壯成長(zhǎng)。

酒會(huì)交流互動(dòng)

關(guān)于清華MBA房地產(chǎn)俱樂(lè)部：
清華MBA房地產(chǎn)俱樂(lè)部成立于2002年，致力于為從事房地產(chǎn)行業(yè)及相關(guān)領(lǐng)域工作的清華MBA同學(xué)提供一個(gè)相互溝通和學(xué)習(xí)、交流感情與經(jīng)驗(yàn)的平臺(tái)，以實(shí)現(xiàn)信息和資源共享。俱樂(lè)部將通過(guò)豐富多彩的活動(dòng)，全方位的接觸和交流，整合各種資源，建立一個(gè)長(zhǎng)久的、緊密聯(lián)系的同業(yè)群體。

關(guān)于 “地產(chǎn)名人談”活動(dòng)：
“地產(chǎn)名人談”系列活動(dòng)是清華MBA房地產(chǎn)俱樂(lè)部為MBA學(xué)子及業(yè)內(nèi)校友重點(diǎn)打造的系列活動(dòng)，擬邀請(qǐng)房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)袖和實(shí)操專(zhuān)家來(lái)分享他們的地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)和人生智慧。